租房合同无效该如何处理

　　某房地产公司在201x年2月将某大厦其中一层出租给李某经营酒楼租期为3年并约定了租金、支付时间、违约金但李某经营不善酒楼亏损严重便不想继续承租但已经支付了一年租金且约定的违约金很高直接要求解除合同会承担很大损失。在这种情况下李某便向法院提起诉讼以该大厦尚未取得竣工验收合格证且双方租赁协议未经备案为由主张合同无效要求返还剩余租金及押金。

　　哪些情形可能导致房屋租赁合同无效？

　　根据最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释：

　　1、未取得建设工程规划许可证建设的房屋；

　　2、未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋；

　　3、未经批准建设的临时建筑；

　　4、未按照批准内容建设的临时建筑；

　　5、租赁期限超过临时建筑的使用期限超过部分无效。但同时又做了除外的规定在一审法庭辩论终结前取得了相关部门批准的也就是权属完整的租赁合同有效。

　　这一案例保含了多方面的法律问题主要有以下几点：

　　一、双方的租赁协议有效吗？

　　根据我国合同法第52条的规定合同无效的法定情形有以下几种：

　　(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同损害国家利益；

　　(二)恶意串通损害国家、集体或者第三人利益；

　　(三)以合法形式掩盖非法目的；

　　(四)损害社会公共利益；

　　(五)违反法律、行政法规的强制性规定。

　　主张合同无效的.一方需要举证证明合同签订的过程中存在上述几种情形之一而本案中李某所依据的就是第五种情形。

　　根据我国《建筑法》第六十一条第二款的规定“建筑工程竣工经验收合格后方可交付使用；未经验收或者验收不合格的不得交付使用。”同时根据我国《消防法》的规定对于必须经过消防验收的工程如果未经消防验收或者验收不合格的也是不得使用。也就是说这份租赁协议因为违反了《建筑法》的强制性规定而无效也有可能因为违反消防法的规定而无效。

　　二、如果订立合同时没有取得验收合格证但几个月后经过验收取得了合格证这种情况下如何确定合同效力？

　　这在法律上并没有直接的规定但根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中对于违法建筑以及没有取得规划许可的建筑出租后合同效力问题的有关规定出于维护市场稳定促进交易如果在法院审理过程中出租方能在一审辩论终结前提供房屋验收合格的证明那么合同的效力会可以得到补正。

　　三、租赁没有经过备案能否成为合同无效的法定事由？

　　我国城市房屋租赁实行登记备案制度原建设部在1995年颁布的《城市房屋租赁管理办法》虽然直接规定了未办理登记备案的租赁行为无效但它属于部门规章层面的法律文件根据合同法的相关规定它不能规定合同效力问题。

　　《城市房地产管理法》也有明确规定而且属于全国人大制定的法律第53条规定房屋租赁“应当”向房屋管理部门登记备案属于管理性规定并非效力性强制性规定不能作为房屋租赁合同的生效条件故房屋租赁合同未登记备案的其有效性不受影响从理论上来讲登记备案的合同具有对抗第三人的效力属于对抗要件主义但不是一个合同成立或生效的要件。

　　但若当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的则以约定为准未办理登记备案手续的合同无效。但一方履行了合同主要义务且对方接受的情况下视为当事人以履行合同主要义务的行为变更了以办理登记备案手续未合同生效要件的合同约定此时即使未办理登记备案手续合同仍为有效。

　　四、如果合同最终归于无效那么怎么处理？

　　按照《民法通则》第61条和《合同法》第58条规定房屋租赁合同被确认无效后按照无效合同的处理原则主要是承租方腾退房屋租赁房屋恢复到签订合同之前的状态承租方负责将租赁期间添附物拆除或与出租方协商抵扣租金等。造成合同无效的过错方还应当赔偿对方因此所受的损失双方都有过错的应当各自承担相应的责任。

　　另外根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定房屋租赁合同无效当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的人民法院一般应予支持。

　　当事人请求赔偿因合同无效受到的损失人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理理。即承租人经出租人同意装饰装修租赁合同无效时未形成附合的装饰装修物出租人同意利用的可折价归出租人所有；不同意利用的可由承租人拆除。

　　因拆除造成房屋毁损的承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物出租人同意利用的可折价归出租人所有；不同意利用的由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的人民法院应予支持。

　　承租人经出租人同意扩建但双方对扩建费用的处理没有约定的人民法院按照下列情形分别处理：

　　(一)办理合法建设手续的扩建造价费用由出租人负担；

　　(二)未办理合法建设手续的扩建造价费用由双方按照过错分担。